Les principes de la défiscalisation : Les principes de la défiscalisation :
Selon la loi GIRARDIN (2003-660 du 21 juillet 2003), deux principes fondamentaux s'appliquent aux investisseurs :
1. LA LOI GIRARDIN, « LOCATION INTEMEDIAIRE » 1. LA LOI GIRARDIN, « LOCATION INTEMEDIAIRE »
2. LA LOI GIRARDIN, « LOCATION LIBRE » 2. LA LOI GIRARDIN, « LOCATION LIBRE »
Dans les deux cas, le point de départ est l'acquisition par l'investisseur d'un bien immobilier neuf dans les DOM ou TOM. En échange de sa participation au développement immobilier outre-mer, l'état lui accorde une réduction substantielle de son impôt en échange de certaines contraintes qui dépendent du dispositif choisi.
1. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION INTERMEDIAIRE' : 1. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION INTERMEDIAIRE' :
La réduction d'impôt s'élève à 50%, soit 10% par an pendant 5 ans.
Cette réduction est toutefois limitée à un montant de 2024 € TTC multiplié par la «surface défiscalisable» du bien + 4% en cas d'utilisation d'énergie renouvelable (soit 54% au total).
Le calcul de la surface défiscalisable se passe comme suit :
Surface habitable + surface de terrasse couverte (maximum 14m²).
Exemple : Une villa de 120m² habitables plus 30m² de terrasse couverte avec piscine vous est vendue 460.000 €. Cette villa aura une « surface défiscalisable » de 120 + 14 = 134 m². Dans ce cas, la réduction d'impôt maximale de ce bien sera de :
|
Base de calcul maximale : |
2.024 € x 134 m² = 271.216 € |
Réduction d'impôt totale : |
271.216 € x 50% = 135.608 € |
Réduction d'impôt annuelle : |
135.608 € / 5 ans = 27.121 €
soit 2.260 € mensuels |
LES CONDITIONS à RESPECTER POUR BENEFICIER DES AVANTAGES DE LA LOI SONT LES SUIVANTES :
1) Plafonnement du montant du loyer et des ressources des locataires.
Baux conclus en 2005 |
Limitation quant au montant du loyer |
Limitation quant au revenu du locataire* |
DOM : Martinique Guadeloupe Réunion |
131 € par an et par m² de surface défiscalisable |
 26.241 € pour une personne seule
48.534 € pour un couple
51.149 € pour un couple plus une personne à charge... |
*ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre de l'année 2004. |
2) Le bien sera loué nu pendant 6 ans à des personnes qui en font leur habitation principale.
3) La location doit se faire dans les 6 mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
4) L'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur.
Exemple : Si nous reprenons l'exemple de la villa précédemment décrite, elle pourra être louée pour un montant maximum de :
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| Plafond de loyer : |
134 m² x 136 € = 18.224 €
soit 1.519 € mensuels |
2. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION LIBRE' : 2. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION LIBRE' :
La réduction d'impôt s'élève à 40%, soit 8% par an pendant 5 ans. Cette réduction est toutefois limitée à un montant de 2024,61 € TTC multiplié par la «surface défiscalisable» du bien.
Le calcul de la surface défiscalisable est identique au cas précédent :
Surface habitable + surface de terrasse couverte (maximum 14m²).
Exemple : Une villa de 120m² habitables plus 30m² de terrasse couverte avec piscine vous est vendue 460.000 €. Cette villa aura une « surface défiscalisable » de 120 + 14 = 134 m². Dans ce cas, la réduction d'impôt maximale de ce bien sera de : |
base de calcul maximal : |
2.024 € x 134 m² = 271.216 € |
réduction d'impôt totale : |
271.216 € x 40% = 108.486 € |
Réduction d'impôt annuelle : |
108.486 € / 5 ans = 21.697 €
soit 1.808 € mensuels |
DANS CE SYSTEME, NI LES LOYERS NI LES RESSOURCES DU LOCATAIRE NE SONT PLAFONNES.
LES CONDITIONS à RESPECTER POUR BENEFICIER DES AVANTAGES DE LA LOI SONT LES SUIVANTES :
1) Le bien sera loué nu pendant 5 ans à des personnes qui en font leur habitation principale.
2) La location doit se faire dans les 6 mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
3) L'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur.
3. POINT PARTICULIER SUR UN MECANISME SUPPLEMENTAIRE : 3. POINT PARTICULIER SUR UN MECANISME SUPPLEMENTAIRE :
Si l'investisseur occupe son bien à titre de résidence principale, il peut quand même obtenir une réduction d'impôt. Celle-ci s'élèvera à 25% de la «surface défiscalisable» x 2024 € TTC. De plus, elle sera étalée sur 10 ans (soit 2,5% par an).
LES CONDITIONS à RESPECTER POUR BENEFICIER DES AVANTAGES DE LA LOI SONT LES SUIVANTES :
Le propriétaire devra habiter le bien pendant 5 ans. Le décret précisera ultérieurement ce qui doit être fait pendant les 5 années suivantes.
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